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大力改革台灣
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200、不動產交易安全 5

200、不動產交易安全 5
長期以來,不動產的經營與置換,一直是人民累積財富的習慣、安家立業及生活成就的象徵,不動產交易因牽涉到眾多的相關法律與稅務,對一般人而言,是相當繁瑣且複雜的,這並非大家所能普遍了解,但不動產交易的安全攸關個人的財產權益及不動產的交易秩序,為維護不動產交易的安全,確保消費者的權益,政府應檢討相關制度與法規的缺失,以減少不動產交易的風險,目前台灣不動產的物權變動,是採登記生效主義,即非經政府地政機關的登記,不生效力,地政登記機關對於申請登記案件,有實質審查之權限,並有依法登記之權力,為保護善意的第三者,具有絕對之公信力,而登記如有虛伪、錯誤、遺漏,致登記權利人受損害時,登記機關則應負損害賠償之責。
在台灣進行不動產交易時會有啥風險呢?台灣因為不動產登記的流程過於繁雜,而且要跑好幾個機關以為稅務申報、產權調查、移轉登記等業務,所以整個不動產交易時間至少會拖個2禮拜以上,而在這段期間內會發生的事情可多哩!如買賣交易標的突然被賣方的債權人給假扣押,或是查封,因為有些賣方為人作保,有時被保人跑了,賣方也不知道哩!如此買方先付的訂金、簽約金等預付款項就完哩!有時賣方惡意一屋數賣、一地數賣的情況也常聽到,不法之徒就是利用這段空檔,將該筆不動產賣給好多人,並向銀行借貸,拿著收到的訂金、簽約金與借貸到的款項逃之夭夭,而購買預售屋的情況更不樂觀,許多建設公司因銷售業績不理想,最後丟下購屋者、營造廠與銀行跑路去哩!讓這些受害的債權人進行各項繁人的長期訴訟,最後因法定地上權及抵押權優於購屋者的消費性債權,購屋者所先支付的期款也終將求償無門,如此總總,購屋者總是永遠處於弱勢,又因社會電腦科技的進步,不法之徒也常以不動產作為犯罪標的,其犯罪手段周詳細密,而且伪造證件技術一流,就是地政審查人員亦難分辨與識破證件的真假,此一現象著實衝擊政府審查無誤的公信力!
台灣不動產交易的風險度極高,所以不動產業界目前已研發出買賣價金信託的履約保證,以提供不動產交易安全的保障機制,買賣價金信託履約保證制度的特色,是在於不動產交易的過程中,由公正獨立的第三者來控管買賣價金與產權文件的安全交付與登記,並依據買賣雙方當事人所簽訂的契約內容,來執行價金交付及產權移轉的交付任務,以確保交易過程的透明化與安全性,而公正獨立的第三者則依信託法的規定,將買賣價金分帳列管,並強化價金的管理,使不動產交易具透明化與獨立性,目前實施成效良好,但實務上還是無法對抗賣方隱名債權人的法院假扣押與查封,因為在地籍資料上只可以判斷有無他項權利的存在,而無法得知其他債權人所主張的一般債權,所以就算買賣雙方依照買賣價金信託履約保證來履行契約,一但買賣標的遭受法院的假扣押與查封,其後衍生的債權債務糾紛訴訟還是相當繁瑣的,所以為求不動產的交易安全,消費者還是需遵守下列事項,如現場履勘、賣方出售動機、勿貪小便宜、勿倉促下決定、慎選仲介服務人員等細節,以保障自身的權利,建議如下:
1、設立不動產資訊庫:政府應建立不動產資訊資料庫以記錄每件不動產的瑕疵與相關資訊,如是否註記為海砂屋、輻射屋與凶宅,有無各類糾紛侵占、各類負擔限制、欠稅資料、公害影響、漏水龜裂與修繕狀況等記載,讓買方能夠真正了解購買標的的實際狀況,不致查詢無門,受騙上當!
2、設立不動產移轉強制預告制度:因為不動產移轉登記作業要經過稅捐處及地政事務所,而產權調查資料則要透過都發局、地政事務所、稅捐處等單位,程序曠日費時,政府應簡化作業,將所有作業程序如不動產債信查詢、不動產產權相關資料查詢、申報契稅、增值稅、查欠稅、繳稅、申請移轉登記、審查案件等業務,集中在地政事務所辦理,最好不動產移轉登記手續能在幾小時內搞定,不要拖太久,讓不肖份子有機可趁!
3、設立債權登記制度:為能有效預防賣方債權人的法院假扣押及查封阻礙不動產交易的進行,造成繁瑣的糾紛及浪費司法資源,政府應建立債權登記制度,舉凡一般民間借貸、連帶保證、信用貸款與欠稅債權等都須登記,方可受保障,讓買方能透過債權登記制度查詢賣方之債務狀況,以玆應對!
4、建立查詢確認系統:地政事務所要建立與不動產所有權人、他項權利人、利害關係人等之聯繫資料庫,並利用自然人憑證系統做權利移轉變動確認,以防不動產過戶證件被伪造,導致產權遭違法移轉,或是被拍賣,而所有權人在經過數年,還不知悉的窘境發生!
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